I Difetti del Prestito Vitalizio Ipotecario: quali sono i rischi, i problemi e gli aspetti negativi del PVI

Il Prestito Vitalizio Ipotecario, pur essendo una forma di finanziamento tutto sommato utile, non è purtroppo esente da difetti e problemi: non mancano infatti le critiche da più parti rivolte a questo strumento finanziario.

In questa sede vengono esaminati in maniera obiettiva certi aspetti negativi che sono connaturati al Prestito Ipotecario Vitalizio.

Sono evidenziate inoltre alcune problematiche di mercato, riguardanti in particolare l’effettiva disponibilità e le possibilità di accesso a questo strumento finanziario.

L’importo finanziabile è limitato

L’importo finanziabile come Prestito Ipotecario Vitalizio è una percentuale del valore dell’immobile, che va dal 15% al 50%, crescendo gradualmente con l’età del richiedente.

La seguente tabella riporta i valori di LTV massimi riscontrati esaminando le informazioni pubblicate dalle banche che offrono il Prestito Vitalizio:

La percentuale si riferisce all’importo massimo finanziabile, rispetto al valore dell’immobile.

L’importo finanziabile è in effetti piuttosto ridotto: se da una parte ciò limita un sovra-indebitamento (il quale può essere aggravato dall’anatocismo, vedi sotto), dall’altra riduce l’efficacia dello strumento nel far fronte alle esigenze di liquidità.

In sintesi: sotto i 70 anni è molto difficile ottenere più del 30% del valore dell’immobile, ed anche passati gli 85 anni non si va molto oltre la metà.

Anatocismo bancario

Se si è tra quanti hanno effettivamente la possibilità di accedere al Prestito Ipotecario Vitalizio, bisogna  mettere in conto il costo del finanziamento, che è gravato in molti casi dall’anatocismo, ovvero la pratica di applicare interessi sugli interessi già maturati.

Si tratta di una pratica in generale vietata, tuttavia la Legge che regola il Prestito Vitalizio prevede una deroga esplicita a questo divieto, e dunque le banche hanno facoltà di applicare la capitalizzazione annuale di interessi e spese.

L’anatocismo può avere come conseguenza pratica la crescita esponenziale del debito nel tempo, se gli interessi non vengono rimborsati periodicamente.

Poniamo ad esempio che una persona di 70 anni ottenga un Prestito Vitalizio di 100.000 euro a fronte di una casa del valore di 400.000 euro, quindi con un LTV del 25%, ed un TAN del 5.6%: ebbene, nel caso in cui questa persona non rimborsi periodicamente gli interessi, a 90 anni il debito sarà di quasi 400.000 euro.

Ovviamente tutto questo potrebbe importare poco o nulla a quanti non abbiano eredi che potrebbero beneficiare dell’immobile; tutti gli altri dovrebbero invece valutare con molta attenzione la reale possibilità di riscatto dell’immobile da parte degli eredi, e prevedere di rimborsare periodicamente gli interessi se c’è questa intenzione.

In sintesi: con il Prestito Vitalizio Ipotecario le banche possono legalmente capitalizzare gli interessi. Se tale clausola viene applicata, in assenza di rimborsi periodici essa può far crescere esponenzialmente il debito, fino a rendere vano ogni tentativo di riscatto da parte degli eredi.

Rischi del Prestito Vitalizio Ipotecario

L’immobile ipotecato per un Prestito Vitalizio è soggetto per Legge ad una serie di vincoli che ne limitano la fruibilità, ben al di là dell’ovvia impossibilità di venderlo prima di aver estinto il debito e cancellato in tal modo l’ipoteca.

Infatti, l’immobile deve essere mantenuto in buono stato di conservazione (quindi bisogna farsi carico delle spese straordinarie per la manutenzione necessaria). Inoltre, non è possibile affittarlo né ristrutturarlo, ed infine, diventa impossibile utilizzarlo come garanzia o cederne i diritti.

In più, alla scomparsa del contraente parte per gli eredi un conto alla rovescia che dà loro un anno di tempo per rimborsare completamente il prestito con gli interessi: se ciò non avviene, la banca può vendere l’immobile a prezzo via via decrescente (va comunque ricordato che ciò estingue in ogni caso il debito, e l’eventuale differenza tra prezzo di vendita e debito viene restituita agli eredi).

In sintesi: contraendo il Prestito Vitalizio Ipotecario si rinuncia alla possibilità di affittare, ristrutturare e fruire liberamente della propria casa, ma si è tenuti a pagare per le manutenzioni straordinarie. Gli eredi hanno solo 12 mesi per rimborsare interamente un debito (che può essere parecchio elevato) se non vogliono perdere la casa del defunto.

Poche banche offrono il Prestito Vitalizio

Il tentativo più significativo di rilanciare il Prestito Vitalizio Ipotecario in Italia è stato eseguito attraverso un intervento normativo del 2015, che aggiornò la Legge in vigore dal 2005 con l’obiettivo, tra gli altri, di favorire la diffusione dello strumento.

Nonostante il clamore mediatico e le aspettative legate al Prestito Vitalizio, l’adozione da parte delle banche è stata finora lenta e scarsa: a distanza di anni, solo 5 istituti bancari hanno aderito, e ciò nonostante diversi tra questi non offrono il prodotto in tutte le filiali.

La disponibilità non omogenea tra le filiali non dipende soltanto da valutazioni relative alle caratteristiche del mercato immobiliare locale, ma purtroppo anche da una scarsa informazione e conoscenza del prodotto da parte dello stesso personale bancario, come testimoniato da molti utenti anche su questo stesso sito.

In sintesi: nonostante il via libera a livello normativo, ancora poche banche offrono il Prestito Vitalizio e di queste, poche filiali offrono realmente il finanziamento.

Non tutti possono accedere al Prestito Vitalizio

Nonostante la Legge non preveda requisiti particolari (al di là del fatto che bisogna aver compiuto 60 anni, essere proprietari di un immobile residenziale, ed ottenere il consenso del coniuge/convivente se presente) per l’accesso al Prestito Vitalizio Ipotecario, diverse banche applicano in realtà vincoli molto più restrittivi.

Sono infatti molte le condizioni che impediscono di fatto la concessione del Prestito Vitalizio, e sono a discrezione della banca.

Oltre ai requisiti di Legge, le banche impongono spesso al richiedente di soddisfare requisiti di reddito, avere uno storico creditizio non negativo, risultare residente nell’immobile ed ottenere il consenso scritto degli eredi, pena il diniego. L’ubicazione dell’immobile deve inoltre garantirne la commerciabilità futura.

In sintesi: sebbene la Legge ponga tutto sommato pochi vincoli alla concessione del Prestito Vitalizio, le banche applicano nei fatti tutta una serie di limitazioni aggiuntive a propria discrezione, riducendo di parecchio il numero di potenziali beneficiari.

Conclusione

Abbiamo visto come il Prestito Vitalizio Ipotecario sia in realtà uno strumento finanziario costoso, soggetto a diverse limitazioni e comunque gravato da disponibilità ancora piuttosto limitata.

Si tratta dunque di una forma di finanziamento che risulta effettivamente adatta solo in alcuni casi abbastanza specifici.

In particolare il tema della limitazione della disponibilità, riferito al numero di banche e filiali aderenti, rappresenta una mancata opportunità di accesso al credito anche nei casi in cui ciò sarebbe utile e sensato sia dal punto di vista del richiedente, sia da quello della banca.

Alternative al Prestito Vitalizio

Bisogna comunque ricordare che esistono almeno due alternative al Prestito Ipotecario Vitalizio, le quali possono consentire ai proprietari ultrasessantenni di un immobile di ottenere liquidità anche quando l’accesso al Prestito Vitalizio Ipotecario non è possibile.

Per conoscere e valutare le alternative al Prestito Vitalizio, si veda:
https://prestitovitalizio.info/alternative/