La Commissione Finanze e Tesoro del Senato ha definitivamente approvato il ddl n.1564 che regola il prestito vitalizio ipotecario.
Cosa dice la legge: il finanziamento
Questo finanziamento permette ai proprietari di immobile che hanno superato i 60 anni, di convertire, attraverso un’ipoteca di primo grado, parte del valore immobiliare ed avere un finanziamento immediato. La soglia di accesso al finanziamento era stata fissata a 65 anni (articolo 11 del comma 12 decreto legge 203) ma il ddl ha modificato tale limite abbassando il requisito anagrafico per l’accesso al prestito a 60 anni. Il proprietario dell’immobile può richiedere un finanziamento legato ad una percentuale del valore dell’appartamento e correlato all’età.
Il rimborso
Il mutuatario può rimborsare il prestito secondo le modalità e la gradualità concordate con l’esclusione della capitalizzazione annuale degli interessi: la banca o la finanziaria che erogano il mutuo, possono chiedere la risoluzione del contratto per pagamento ritardato se questo avviene più di sette volte. Nel caso non siano state concordate le modalità di estinzione il debito, sono contemplati tre casi in cui il rimborso dovrà essere integrale:
- se decede il soggetto ipotecante
- se avviene un trasferimento totale o parziale della proprietà o di altri diritti reali
- se vengono compiuti atti che riducono il valore dell’immobile
Se dopo un anno dall’instaurarsi di uno di questi eventi, il debito non è estinto l’organo mutuatario può vendere l’immobile con un valore che si decrementa del 15% ogni anno, fino al compimento della vendita.Nel caso il proprietario non abbia rimborsato il finanziamento e subentrino gli eredi, questi possono decidere tra tre diverse possibilità: estinguere il debito con l’Istituto di credito, vendere la casa con l’ipoteca o affidare alla banca creditrice la vendita finalizzata al rimborso.
Differenze con la nuda proprietà e rimborso integrale
Il prestito vitalizio è una soluzione che permette di ottenere il finanziamento senza rinunciare all’immobile come, invece, accade con la vendita della nuda proprietà: questa salvaguardia della proprietà riguarda sia il proprietario che gli eredi. La finalità del finanziamento è, infatti, quella di sbloccare un valore immobilizzato e recuperare il possesso della casa.
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C’è incertezza sulla possibilità da parte del titolare di un PVI di fare -mentre è ancora in vita- pubblicità per vendere il suo appartamento di residenza ipotecato dalla banca: Può farlo oppure no? E, se si, quale responsabilità avrà verso la banca? Dovrebbe preventivamente concordare con la stessa il suo desiderio di vendere?L’eventuale vendita dovrebbe essere finalizzata all’estinzione del debito con la banca, in tal caso il notaio avrà l’obbligo di estinguere in primis il debito con la banca e la cancellazione dell’ipoteca e solo poi potrà rogitare? Ci sarebbero altre domande, ma per ora vi chiedo di fare chiarezza su queste Grazie tante V.G.
Salve Giorgio,
la vendita dell’immobile da parte del proprietario rientra, salvo diverse disposizioni del Regolamento Attuativo di prossima pubblicazione, tra i pochi casi per cui la banca avrebbe facoltà di richiedere la restituzione del debito; per cui senz’altro suggeriremmo al sottoscrittore del Prestito Vitalizio di mettere al corrente la banca titolare del finanziamento delle proprie intenzioni, prima di procedere.
Per quanto riguarda l’atto notarile relativo alla vendita di un immobile a garanzia di un Prestito Vitalizio Ipotecario, le confermiamo che la procedura sarebbe sostanzialmente quella da lei descritta, quindi nell’ordine: l’acquirente verserebbe direttamente alla banca creditrice l’importo necessario per coprire il debito, quest’ultima cancellerebbe l’ipoteca, permettendo al venditore di incassare così il rimanente al momento del rogito. Queste operazioni avverrebbero di fatto simultaneamente, in presenza del notaio.
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Se per legge, fatto salvo il dispositivo del regolamento che stiamo attendendo, è concessa la facoltà di alienare il bene dato in garanzia mentre è in vita il debitore, a condizione che lo stesso estingua simultaneamente il suo debito con la banca,
non vedo la necessità di preavvertire la banca, non ne ha diritto. Alla banca è concesso di cautelarsi ponendo a carico del debitore una eventuale penale per
estinzione anticipata comunque avvenga. Il debitore non ha alcun altro obbligo a mio parere. Cosa ne pensa? Grazie comunque per la risposta già ricevuta. V.G.
Salve Giorgio,
lei ha ragione: salvo rimborsare il debito, il debitore non avrebbe alcun altro obbligo verso la banca nel caso in cui intendesse alienare il bene dato in garanzia di un Prestito Vitalizio. Questo è quanto sancisce la legge allo stato attuale.
Nel precedente commento abbiamo espresso un mero suggerimento: un’azione discrezionale e facoltativa, che avrebbe soltanto l’obiettivo di sfruttare la buona relazione tra banca e cliente, e le rispettive conoscenze e competenze, allo scopo di accrescere il ventaglio delle possibili soluzioni (la banca potrebbe ad esempio suggerire una agenzia immobiliare interna come potenziale intermediario per facilitare la vendita, e/o concedere condizioni agevolate per il rientro).